Moura Dubeux (MDNE3) se prepara para entrar no mercado de classe média

Morar em um Moura Dubeux (MDNE3) é sinônimo de luxo, como possuir uma bolsa Gucci ou um sapato Louboutin. A construtora pernambucana faz há 40 anos apartamentos de alto padrão, de R$ 15 mil o metro quadrado, em média, com vista para o mar, nas principais cidades do Nordeste.

Tudo começou quando os três irmãos engenheiros, Aluísio, Gustavo e Marcos José Moura Dubeux, queriam construir um prédio para eles mesmos morarem. Com a adesão de amigos à empreitada, construíram um edifício com apartamentos de 500 metros quadrados na área mais nobre de Recife. O projeto se tornou tão cobiçado que deu origem ao negócio de família.

A companhia é, atualmente, a única nordestina entre as maiores construtoras do Brasil, e líder na incorporação de imóveis residenciais em Recife, Fortaleza e Natal. De janeiro a setembro de 2022, acumulou um lucro líquido de R$ 95 milhões – crescimento de 34,3% em relação ao mesmo período de 2021.

Depois de abrir capital em 2020, a companhia se livrou das dívidas e tem um patrimônio líquido (R$ 1,7 bilhão) maior que seu valor de mercado na bolsa (R$ 496 milhões). Desde o IPO, quando captou R$ 1,25 bilhão, as ações acumulam uma queda de 68%, por conta da dor de cabeça que a alta nos juros representa para o setor imobiliário.

O CEO Diego Villar, de qualquer forma, mantém a serenidade: “O que prometemos ao investidor no IPO vem acontecendo e, se houver consistência nisso, a ação vai andar”.

Aqui, ele fala sobre os planos para a Moura Dubeux, incluindo sua maior cartada: a expansão para o segmento da classe média com uma nova marca, a Mood.

Como você chegou à posição de CEO da Moura Dubeux? 

Me formei em engenharia civil e minha carreira sempre foi na construção civil. Acabei indo trabalhar em uma incorporadora em Aracaju quando ainda estava no início de carreira e, nessa época, surgiu o convite para vir para a Moura Dubeux fazer exatamente a mesma função que eu fazia lá, que era supervisionar projetos de engenharia. 

Aqui, sempre participei ativamente das discussões do ponto de vista de negócio, sobre a viabilidade econômico-financeira das obras e fui crescendo na companhia. Nisso, migrei para a área financeira. Primeiro no planejamento e, depois, como CFO. Foi exatamente nesse momento que o mercado imobiliário passou por uma crise aguda, no segundo mandato de Dilma, depois de um ciclo de forte crescimento. Assim como nós, muitas incorporadoras acabaram se alavancando [contraindo mais dívidas]. Tive que refazer o plano de negócio da empresa.

Com o reajuste fiscal e a queda da taxa de juros no governo Temer, vimos a oportunidade de abertura de capital. Solucionamos a alavancagem com o IPO. Foi exatamente nesse momento que surgiu o convite para ser CEO, em outubro de 2019, às vésperas da abertura de capital, que aconteceu em fevereiro de 2020. E estou aqui até hoje. O cargo de CEO só fica de pé quando você entrega o resultado que prometeu. 

Foi possível diminuir a alavancagem apenas com o IPO?

No primeiro momento fizemos uma redução de consumo de caixa, diminuindo o plano de lançamentos [imobiliários], mas não era o suficiente. Iríamos levar anos para acabar com a dívida se dependesse apenas disso. 

Com o IPO, desoneramos nossos ativos (tínhamos apartamentos que eram garantias dessa alavancagem) e os comercializamos para financiar o crescimento da Moura Dubeux. Então estamos gerando caixa desde quando abrimos capital.

Hoje, temos caixa líquido, sendo que antes nossa dívida líquida era de um pouco mais de R$ 1 bilhão.

A Moura Dubeux, além da incorporação, faz obras por regime de administração. Como é isso na prática?

Chamamos isso de condomínio fechado, que foi justamente o primeiro produto imobiliário da empresa. Já entregamos mais de 120 projetos nesse modelo, que, combinado à incorporação tradicional, é um fator competitivo muito forte da Moura Dubeux. Algo que só nós fazemos entre as construtoras listadas na bolsa.

A incorporação tradicional é tal qual as grandes, como Cyrela, EzTec e Helbor, fazem. O modelo de condomínio fechado tem o produto final exatamente igual, mas conta com três fontes de receita. 

A primeira é a venda do terreno. A segunda é a adesão. Para aderir ao grupo que estou formando para o condomínio fechado, você me paga em torno de 10% do valor da unidade. Então, para um apartamento de R$ 1 milhão, você vai me pagar R$ 100 mil. E esses dois pagamentos, do terreno e da adesão, eu recebo praticamente à vista. 

Por último, recebo uma taxa de administração que gira em torno de 15% de todos os custos e despesas que incorrem dentro do canteiro. 

Esse modelo é vantajoso porque eu tenho pouquíssima exposição de caixa. A taxa de administração e os custos são dos condôminos. E não tem risco porque a inadimplência não é coberta por mim, é coberta pelo grupo, e não há distrato. Funciona da mesma forma que um condomínio de prédio. Se você não quer mais morar lá, você vende a sua unidade. E se você deixa de pagar o condomínio, ele leva a leilão o seu apartamento. 

Para o cliente, vale a pena porque esse produto custa mais barato que o de incorporação, pois não tem a despesa financeira de alavancagem com o banco nem o mesmo investimento em marketing e na comercialização. 

Esse não é um mercado tão escalado, porque o condômino paga tudo durante a obra. O prédio está quitado quando pronto.

Hoje, a Moura Dubeux é cerca de dois terços incorporação e um terço de condomínio fechado. Assim, temos menos necessidade de capital do que nossas concorrentes e estamos menos expostos a variação de custo, já que ele é repassado para o condômino. 

Qual é o cliente desse modelo de negócios? 

É o cliente de alto padrão, mas, ao longo do tempo, também passamos a fazer apartamentos compactos no modelo de condomínio para investidores que querem fazer locação. Com a pandemia e o aumento do turismo [interno] no Brasil, expandimos o nosso segmento Beach Class, de condomínios “pé na areia”, para fazer resorts residenciais que muitos alugam para turistas em boa parte do ano, pagando o investimento. 

Quem compra um apartamento de R$ 350 mil, R$ 500 mil na Praia dos Carneiros aluga por R$ 1,5 mil a diária. Em breve, vamos lançar o Beach Class Porto das Dunas, próximo ao Beach Park, ao lado de Fortaleza. 

Qual o valor do metro quadrado de um Beach Class?

No modelo de incorporação, ele varia de R$ 12 mil a R$ 18 mil. Em condomínio, ele pode começar por R$ 8,9 mil e ir até R$ 13 mil o metro quadrado. 

Com a queda da taxa de juros, muitas pessoas deslocaram capital de algum tipo de investimento e compraram um Beach Class. Agora, a demanda por esse tipo de ativo caiu, dada a alta de juros.

E quais os produtos para outras faixas de renda? 

A oferta de imóveis de R$ 6 mil a R$ 8 mil por metro quadrado no Nordeste ficou baixíssima, dada a elevação de custo, com a forte inflação no canteiro de obras. Então estamos tentando nos reinventar nesse segmento com uma nova marca própria, a Mood, que vamos lançar ainda neste semestre. Vamos adequar nossa tecnologia para esta faixa, na qual vemos demanda.

Por que ir para a classe média com uma nova marca?

Percebemos que, principalmente na nossa região, não conseguimos escalar o produto de alto padrão. E a classe média no Nordeste é muito ampla. Um produto de R$ 7 mil [o metro quadrado] é de classe média, assim como um de R$ 10 mil. Vimos que algumas oportunidades de negócios estavam ficando na mesa porque a gente não queria levar a marca Moura Dubeux a esse produto – de modo que o cliente de alto padrão não perdesse a [percepção de] exclusividade que vê nela. 

A Mood resolve isso, mantendo a qualidade e o prestígio da Moura Dubeux. Da ambientação à localização, a Mood é pensada para ser moderninha, trend. Temos quatro projetos da nova marca sendo desenvolvidos para lançar em breve, com o preço de R$ 5,5 mil a R$ 8,2 mil por metro quadrado.

Por que vocês não operam mais o Minha Casa Minha Vida?

A Vivex era nossa empresa de Minha Casa Minha Vida. Ainda temos essa marca, mas não a operamos porque é difícil ter esse nível de verticalização que temos no segmento imobiliário atuando em tantas faixas de renda. Teríamos de abrir uma outra frente de trabalho. Isso toma uma energia que não se justifica, porque não incrementa significativamente a nossa rentabilidade.

Vocês pensam em expandir o negócio para fora do Nordeste?

Escalar não significa melhorar a eficiência e a rentabilidade. Raríssimas são as incorporadoras que têm escala continental e conseguem manter um bom padrão de rentabilidade. Temos nossa singularidade regional, da concepção do produto ao formato de comercialização. Isso, por si só, cria uma barreira. 

Somos bastante eficientes no tamanho que temos, operando em sete dos nove estados do Nordeste. Não faz sentido eu abrir uma nova frente regional, criar uma nova estrutura e ter toda uma curva de aprendizado. Hoje, nosso foco e energia estão em tirar o melhor da região, ajudando a desenvolvê-la. Temos um grande orgulho de sermos nordestinos.

Existe alguma diferença regional no público? Alguma particularidade?

Sim, desde coisas muito simples, como a orientação solar, às mais específicas. Aqui, virar um apartamento para o poente é um erro grave [a residência esquenta demais ao longo do dia]. O tipo de material que é aplicado também muda para evitar oxidações ou desgastes da maresia. As esquadrias e as garagens são generosas e há climatização de todos os ambientes. Em alguns casos, até da cozinha.  Também temos a preocupação de todos os cômodos terem vista para o mar. 

Dentro do Nordeste em si há diferenças, só que mais sutis. Em Salvador, as varandas são muito generosas, com fartas áreas de lazer nos condomínios. Em Fortaleza, são necessários espaços para pendurar redes nas varandas, mesmo em imóveis de alto padrão. Em Recife, a prioridade são vistas privilegiadas, com uma preocupação maior em segurança. Cada lugar tem a sua singularidade. 

• Construção civil
• Construtoras
• Prédios residenciais
• Região Nordeste